La ville des

Activités&Loisirs

Urbanisme actualités
Martel, Samedi 18 Septembre 2021,

Vente d'un terrain à bâtir : un nouveau diagnostic obligatoire

Illustration 1

Vous vendez ou achetez un terrain à construire ? S'il se trouve sur une zone de sols argileux, une étude géotechnique devra désormais être annexée au compromis de vente. Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles. Quelles sont les opérations et les zones concernées ? Que doit contenir l'étude ? Deux arrêtés parus au Journal officiel le 6 et le 15 août 2020 précisent cette disposition prévue par la loi Elan du 23 novembre 2018.

Les sols argileux, en cas de sécheresse ou d'apport massif d'eau, peuvent fragiliser progressivement les constructions, notamment les plus légères comme les maisons individuelles. Des fissures peuvent alors apparaître et remettre en cause la solidité de la maison. L'étude de sol doit permettre à l'acheteur de mieux évaluer le risque potentiel et au constructeur d'adapter ses règles de construction. Elle doit être annexée au compromis de vente à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Quelles sont les opérations concernées ?

L'étude de sol concerne :

  • les ventes de terrains non bâtis constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) ;
  • les contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre notamment les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI).

Elle ne concerne pas les contrats pour :

  • des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
  • des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages si la superficie du projet est inférieure à 20 m2 et si cette nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.

Que contient l'étude de sol ?

  • Dans le cadre d'un terrain non bâti, l'étude de sol « préalable » (type G1) doit être fournie par le vendeur. Celle-ci identifie les risques géotechniques d'un terrain et définit des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque. Sa durée de validité est de 30 ans. Elle doit permettre d'affiner l'évaluation du risque à l'échelle du terrain.
  • Dans le cadre de la réalisation de travaux de construction, le maître d'ouvrage peut :
    • fournir une étude géotechnique de « conception » (type G2) prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. Celle-ci prescrit des dispositions de construction adaptées à la nature du sol, elle n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée ;
    • ou bien respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

  A savoir : Les prix des études de sol ne sont pas réglementés.

Quelles sont les zones géographiques concernées ?

Une carte d'exposition au phénomène de mouvement de terrain identifie quatre catégories de zones :

  • exposition forte ;
  • exposition moyenne ;
  • exposition faible ;
  • le reste du territoire.

L'étude est obligatoire uniquement pour les terrains dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.

TAXE D'AMENAGEMENT

Vous souhaitez construire un abri dans votre jardin, une terrasse, une piscine ? Vous serez peut être redevable de la taxe d’aménagement. Quels sont les tarifs de cette taxe ? Quelles sont les exonérations possibles ?

La taxe d’aménagement, qu’est-ce que c’est ?

La taxe d’aménagement est un impôt local perçue par la commune, le département et la région sur toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments que vous pouvez faire sur votre terrain dès lors qu’elles nécessitent une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou autorisation préalable).

La taxe d’aménagement : quelles sont les surfaces concernées ?

La taxe d’aménagement est due pour toutes les surfaces de plancher des constructions closes et couvertes dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves.

Les abris de jardin (même démontables) ou tout autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent aussi dans le champ de la taxe d'aménagement.

Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l’extérieur comme les pergolas sont exclus de la surface taxable.

Certains aménagements comme les piscines et les panneaux solaires, bien qu'exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d'aménagement de façon forfaitaire.

Quels sont les tarifs de la taxe d’aménagement ?

Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable par la valeur déterminée par m2 de surface, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale.

Les valeurs annuelles par m2 de surface sont définies par arrêté. En 2020, les montants fixés sont les suivants :

  • 759 € par m2 en province, hors Île-De-France
  • 860 € par m2 en Île-De-France

Les piscines et les panneaux solaires font l'objet d'une taxation forfaitaire spécifique :

  • 200 € par m2 de piscine
  • 10 € par m2 de surface panneau

Les taux de la taxe d’aménagement sont établis par les collectivités territoriales.

Le ministère de la cohésion sociale et des territoires a élaboré un outil de recherche permettant de trouver les taux nécessaires au calcul de la taxe d'aménagement via un simulateur.

Taxe d'aménagement: les réductions et exonérations possibles

Taxe d'aménagement : les réductions possibles

Certaines constructions ouvrent droit à un abattement de 50 %. Sont notamment concernés :

  • les 100 premiers m2 de la résidence principale
  • les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes
  • les locaux à usage d'habitation et d'hébergement livrés à des organismes HLM et leurs annexes

Fin des travaux et déclarations

Fin des travaux : deux déclarations administratives, deux dates possibles

La construction de votre maison est terminée, vous devez effectuer deux démarches :

  1. L’une auprès de la Mairie : envoi du formulaire de DAACT pour déclarer l’achèvement administratif
  2. L’autre auprès du service des impôts : envoi du formulaire H1 pour déclarer l’achèvement fiscal

Dans les deux cas, vous déclarez l’achèvement de la construction.

Toutefois, il ne faut pas confondre les dates d’achèvement.

En effet, la DAACT implique que vous avez effectué tous les travaux autorisés dans le permis de construire : mur de clôture, piscine, abri de jardin compris.

L’envoi du formulaire H1 implique que la maison est habitable et c’est le cas sans mur de clôture, piscine, ou abri de jardin.

Première déclaration : la DAACT – Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux à la Mairie

Le permis de construire a été accordé pour des travaux précis. Lorsque tous les travaux prévus au permis de construire sont terminés, le constructeur doit signer et envoyer l’imprimé réglementaire de DAACT à la Mairie.

L’administration dispose d’un délai de trois mois pour contrôler la construction

A compter du dépôt de la déclaration, l’administration dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis.

Le constructeur dispose d’un délai de trois mois et 15 jours pour obtenir l’attestation de non contestation de conformité

En l’absence de réponse à l’issue du délai de trois mois, vous pouvez adresser une demande par lettre recommandée à l’administration : vous y demandez l’attestation certifiant que l’administration n’a pas contesté la conformité des travaux.

Cette attestation doit vous être délivrée dans un délai de 15 jours. A défaut, il convient de saisir le Préfet.

L’administration dispose d’un délai de 3 ans pour exercer son droit de visite

Passé le délai, l’administration n’a plus la possibilité de contester la conformité.

Toutefois, elle conserve un droit de visite pendant 3 ans. et des sanctions pourront toujours être prononcées.

Le dépôt de la DAACT n’implique pas forcément que la maison est habitable.

Les dates de la DAACT et celles de l’achèvement au sens fiscal n’ont pas à coïncider.

Deuxième déclaration : Le Formulaire H1 adressé au Centre des Impôts Fonciers

Le constructeur déclare l’Achèvement des travaux au sens fiscal : le formulaire H1 sert à recenser les constructions nouvelles et établir leurs valeurs locatives cadastrales.

Le constructeur doit y déclarer l’achèvement des travaux permettant l’utilisation effective du bien.

Les critères de l’achèvement au sens fiscal : une maison habitable

La maison est hors d’eau et hors d’air : le gros œuvre, la maçonnerie et la couverture sont entièrement terminés.

Il ne reste plus qu’à effectuer des travaux d’aménagement qui ne font pas obstacle à son occupation. Il importe peu que certaines malfaçons nécessitent l’exécution de travaux de consolidation ou d’amélioration de faible importance.

Ne rentrent pas en compte dans la notion d’achèvement fiscal les finitions ou travaux d’amélioration tels que peinture, papiers peints, revêtements de sol.

En revanche, une construction ne peut être considérée comme achevée lorsque :

  • les parquets et carrelages ne sont pas posés ou les plâtres non exécutés.
  • l’escalier intérieur n’est pas construit et il n’est pas possible d’accéder à l’étage.

La maison est raccordée aux réseaux

L’habitation est raccordée aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement collectif.

Ou, l’installation d’assainissement individuelle est mise en service.

Délai de la déclaration de l’achèvement fiscal

Le délai est de 90 jours à compter de l’achèvement au sens fiscal et donc de l’habitabilité

La déclaration d’achèvement fiscal en fin d’année fait ainsi perdre une année d’exonération de taxes foncières sur propriétés bâties. En effet, l’exonération des parts communale et départementale de la taxe foncière sur propriété bâtie sont applicables deux ans à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement au sens fiscal.

L’achèvement est déclaré en décembre 2015 =  Exonération de taxe foncière sur propriété bâtie en 2016 et 2017.

L’achèvement est déclaré en février 2016 = Exonération de taxe foncière sur propriété bâtie en 2017 et 2018.

Le Conseil d'Architecture,
d'Urbanisme et de l'Environnement
du Lot

Les particuliers peuvent bénéficier des conseils gratuits :

  • d’un architecte ou d'un urbaniste. Des rendez-vous sont proposés à CahorsFigeac, Gourdon et Vayrac (voir tableau des permanences).

  • d'un paysagiste-concepteur. Les rendez-vous sont uniquement proposés à Cahors.

 

Mesures sanitaires lors des rendez-vous

Conformément aux dispositions du décret n° 2021-76 du 27 janvier 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, nous vous recommandons l'utilisation de masques « grand public filtration supérieure à 90 % » ou de masques de type chirurgical (norme NF EN 14 683 ).

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain

Vous devez afficher votre autorisation sur un panneau dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.

L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire d'au moins 80 centimètres de longueur et de largeur.

Vous pouvez trouver ce type de panneau dans les magasins de bricolage.

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient bien lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

Le panneau d'affichage doit impérativement mentionner les informations suivantes :

  • Nom
  • Raison sociale ou dénomination sociale
  • Nom de l'architecte auteur du projet architectural
  • Date de délivrance du permis ainsi que son numéro
  • Nature du projet et la superficie du terrain
  • Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

Si le projet prévoit des constructions, le panneau d'affichage indique la surface du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol naturel,

Si le projet porte sur un lotissement, il précise le nombre maximum de lots prévus,

Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, il donne le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,

Si le projet prévoit des démolitions, il indique la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le panneau d'affichage comprend obligatoirement la mention suivante :

« Droit de recours : »

« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). »

« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme) ».

Ainsi informé, un tiers peut consulter le dossier du projet en mairie. Durant 2 mois à partir du 1er jour d'affichage sur le terrain, vos voisins peuvent contester l'autorisation qui vous a été accordée. Ils effectuent alors un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l'autorisation.

En l'absence d'affichage, ils pourront contester l'autorisation durant 6 mois à partir de l'achèvement des travaux.

Le panneau doit être affiché sans interruption et rester en place pendant toute la durée des travaux. Il doit être visible de l'extérieur.

Le panneau doit être affiché sans interruption pendant 2 mois, même si les travaux sont d'une durée inférieure.

Il doit rester en place pendant toute la durée des travaux .

En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir les 3 points suivants :

  • Date du début de l'affichage
  • Régularité de l'affichage
  • Lisibilité et visibilité du panneau

La preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens. Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve. Le bénéficiaire peut aussi produire un constat d'huissier établi durant la période d'affichage.

L'absence d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ne rend pas l'autorisation illégale. Par contre, il permet un recours contentieux pendant toute la durée des travaux et jusqu'à 6 mois après leur achèvement.

La RT 2020 définit de nouveaux standards dans la construction

La RT 2020 est une nouvelle norme qui fait suite au Grenelle de l’environnement, et dont l’objectif est de diviser par trois la consommation énergétique des nouvelles constructions, par rapport aux constructions actuelles. Elle doit donc mettre en œuvre le concept de BEPOS (bâtiment à énergie positive), et réduit ainsi la consommation des bâtiments, en limitant notamment le recours au chauffage, à la climatisation, à l’éclairage, à l’eau chaude sanitaire et à la ventilation. La RT 2020 met en place les principes suivants :

  1. La maison RT 2020 doit produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme, elle doit donc recourir au maximum aux sources d’énergie gratuites et ses besoins énergétiques sont réduits au maximum. L’isolation est donc renforcée, et on met en place une gestion intelligente de l’énergie.
  2. La maison RT 2020 est une maison passive, qui est donc très performante. Elle produit autant d’énergie qu’elle en consomme, et doit donc produire des énergies renouvelables.
  3. La maison RT 2020 est également une maison à énergie positive, dans la mesure où elle consomme moins d’énergie qu’elle n’en produit grâce à des solutions permettant l’accumulation et la restitution de chaleur et la production d’électricité. Elle est isolée par l’extérieur pour supprimer les ponts thermiques, ou alors les façades sont désolidarisées de la structure du bâtiment.
Bon à savoir

Un logement RT 2020 entraîne un surcoût de départ de 5 à 10 % par rapport à un logement classique en RT 2012. En revanche, ce surcoût est rapidement amorti par la réduction de consommation énergétique et donc par des factures bien moins élevées.

Quelles différences entre la RT 2012 et la RT 2020 ?

La dernière norme thermique en vigueur lors de la construction de bâtiments neufs jusqu’à présent était la RT 2012, et elle a fait suite aux normes RT 2000 et RT 2005. On relève plusieurs différences majeures entre la RT 2012 et la RT 2020 :

  • A commencer par la limite de dépense énergétique : elle est de 50 kWh/m²/an pour la RT 2012, et dans la mesure où la production d’énergie doit être supérieure à la consommation avec la RT 2020, celle-ci abaisse ce seuil à 0 kWh/m²/an.
  • La RT 2012 ne tenait compte que du refroidissement, du chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire et de l’éclairage pour la réduction de la consommation énergétique, tandis que la RT 2020 ajoute la prise en compte des appareils ménagers et électroménagers.
  • La RT 2012 se contentait également de diminuer la consommation des équipements, tandis que la RT 2020 vise à supprimer totalement le gaspillage énergétique grâce à une gestion intelligente de la consommation.
  • La RT 2012 tenait compte de l’isolation thermique des bâtiments, alors que la RT 2020 tient compte également de la production d’énergie et de l’empreinte environnementale.

Quand la RT 2020 sera-t-elle obligatoire ?

La réglementation RT 2020 sera en vigueur et obligatoire pour tous les bâtiments neufs d’ici le 1er janvier 2021, mais elle s’applique déjà aux bâtiments publics neufs depuis 2018. La toute première réglementation thermique mise en place date de 1974, et elle visait déjà à réduire la consommation énergétique des bâtiments, elle a ensuite été suivie notamment de la RT 2000 et de la RT 2005.

Sachez qu’il est possible d’anticiper d’ores et déjà la mise en place de la RT 2020 en optant pour les énergies renouvelables, pour un système de production d’électricité respectueux de l’environnement comme les panneaux photovoltaïques, l’aérovoltaïque ou l’éolien par exemple, en renforçant l’isolation du logement, en installant un récupérateur d’eau de pluie, et en chauffant le logement à l’aide d’une pompe à chaleur, de la géothermie, du chauffage au bois, du chauffage solaire ou encore du chauffage thermodynamique.